Как Выбрать Помещение Под Ресторан или Кофейню?

Поиск, аренда или покупка помещения под ресторан — это увлекательное путешествие, которое включает в себя множество этапов. Многие начинающие рестораторы имеют опыт работы, но не всегда располагают достаточным количествам времени, чтобы детально провести анализ, часто не понимают всех сложностей выбора коммерческих помещений и не знают всех нюансов в оформлении договоров.
Локация, локация, локация!
Успех вашего ресторана будет сильно зависеть от местоположения помещения.

Большинство потенциальных владельцев ресторанов не имеют достаточного стартового капитала, и поэтому многие останавливаются на выборе аренды помещения под свой будущий проект. Этот вариант имеет несколько преимуществ. Вам не нужно огромная сума денег для покупки помещения или беспокоиться о крупных выплатах по ипотечному кредиту (вам все же нужно думать и просчитывать стоимость аренды), о налогах или обслуживании здания. Однако, прежде чем подписывать долгосрочный или краткосрочный договор аренды, сделайте свою домашнюю работу. Узнайте, является ли арендодатель тем, с кем вы хотели бы иметь деловые отношения. Выясните, по какой причине помещение было освобождено. Обязательно, проверти, сможет ли помещение работать, как ресторан. Бывшие офисы или магазин могут не иметь необходимых технических требований для получения лицензии для открытия точки общественного питания.

Брокеры по коммерческой недвижимости

Если вы собираетесь арендовать ресторан, существует вероятность того, что интересы арендодателя будут представлять агент по недвижимости с вероятностью 99,9%.

Независимо от того, решите ли вы нанять своего собственного брокера или арендовать ресторан самостоятельно, важно понять роль коммерческого брокера по недвижимости и то, как, и от кого они получают вознаграждения.
В этом вопросе наши специалисты в Прориат Hospitality Real Estate могут оказать вам значительную помощь и поддержку.

Прежде чем арендовать помещение

Если вы планируете сделать капитальный ремонт, сначала узнайте, пройдет ли помещение проверку. Пригласите пожарного, инспектора по охране труда здравоохранению, инженера по строительству и других специалистов. После всех первых консультаций и предварительных проверок, может выяснится, что ремонт будет слишком затратным, чтобы оправдать инвестиции в это конкретное место.

Возможные проблемы с ремонтом помещения:

• Отсутствие достаточного количества туалетов, учитывая полную загрузку заведения.
• Недостаточная площадь или маленькие подсобные помещения для хранения минимального количества запасов продуктов и напитков.
• Недостаточная мощность вентиляционной системы: на кухнях ресторана выделяется много дыма, жира и запахов. Поэтому вентиляция необходима не только для того, чтобы в ресторане не было дыма, но и для того, чтобы на кухне была здоровая рабочая среда. Наличие плохой вентиляции может быть проблемой в старых зданиях в центре города.
Если ваше помещение проходит первый этап инспекций, обсудите со своим арендодателем, какие расходы на ремонт он готовы покрыть. Часто получается, что, если помещение находится в оживленном районе, арендатор покрывает все расходы самостоятельно. Однако, если помещение пустовало, вы можете мягко напомнить о том, чтобы разделить сумму ремонтных расходов, по принципу, что можно забрать после окончания арендного срок будет вашим обязательством, а все, что остаются, за счет арендатора. Например, если вам нужно обновить водопроводные или отопительные системы, то они останутся в здании. Если арендодатель отказывается, то это может быть признаком, чтобы искать помещение в другом месте.

Провести проверку арендатора и помещения

Проведите встречи с жильцами, которые проживают в том же здании, где планируется открываться ресторан и не забывайте о соседях из близлежащих домов. Постарайтесь понять, легко ли будет работать с арендодателем, и как быстро будут решаться проблемы. Вы можете спросить о плюсах и минусах месторасположения, а также услышите мнение о вашем будущем ресторане. Помните, что, если люди говорят, что ресторан — превосходная идея, это только их мнение, а не 100% гарантия успеха.

Переговоры

В зависимости от местоположения помещения, которое вы хотите арендовать, у вас может быть достаточно шансов для обсуждения выгодной для вас цены аренды. А если это оживленный деловой центр города, насыщенный процветающими предприятиями, у вас будет намного меньше возможностей маневра с арендой платой.
Если место было вакантным в течение нескольких месяцев, вы, вероятнее всего, будите торговаться и сможете получить более выгодные условия по аренде или вам предоставят первые два, три месяца каникул. Помните, арендодатель хочет получать прибыль от сдачи помещения, как можно быстрее, это их бизнес и вид деятельности, который приносит им доход.

Основные пункты, которые стоит обсудить:

• Отсрочка арендной платы, на время подготовительных и ремонтных работ.
• Пропорциональная арендная плата. Например, первый год, ниже среднерыночной цены, позволяя заведению выйти на максимальные обороты, только затем постепенно повышать стоимость аренды в последующие годы, балансирование цены аренды в летний или зимний сезоны.
• Если вы осуществляете капитальный ремонт помещения, необходимо обсудить возможность вычета части расходов из арендной платы. Большинство арендодателей предпочитают предоставлять каникулы или снижают стоимость аренды на определенный срок.
Как только вы и ваш арендодатель договорились о том, что ремонт будет входить в сумму арендной платы, убедитесь, что у вас есть (в письменной форме) бизнес-план, который учитывает непредвиденные расходы. Например, вы начали установку новой вытяжной системы, инженер вам сообщает, что необходимо установить новые воздуховоды. У вас в этом случаи должно быть соглашение о том, что ваш арендодатель дает согласие на покрытие этих расходов, как показывает опыт их сумма может варьироваться от 15% до 30% от стоимости всех работ.

Технические особенности

Ресторан — это производство еды и напитков. Поэтому, помещении должно быть готово к высоким нагрузкам. Для 100 кв. м – не менее 50 кВт, для 350 – оптимально 125 кВт, 600 и больше – не менее 200 кВт.
Важно понимать, что от 30% до 60% помещения будет иметь техническое предназначение, остальные 50% — 70% зал для гостей.
Кирилл Ушаков — Генеральный Директор в Прориат Хоспиталити Партнерс, советует использовать формулу для быстрого первичного расчету посадочных мест: помещение 100 м² / 2 = 50 м² (тех помещение и кухня) 50 м² /2 м² (минимум пространства на одного гостя)= 25 посадочных мест.

Условия аренды

Не загоняйте себя в долгосрочную аренду, по крайней мере, в первый год работы. Если ваш ресторан терпит неудачу (трудно думать об этом, но необходимо предусмотреть все варианты), навряд ли вы захотите иметь несколько лет аренды, которую вы не можете оплачивать. Аренда является юридически обязывающим документом, и арендодатель имеет право подать на вас в суд, чтобы получить компенсацию за простой помещения, или по крайней мере, арендную плату, которая причитается до тех пор, пока новые арендаторы не вступят в обязательства. Если помещение, которое вы хотите арендовать, доступно только при долгосрочной аренде (более двух лет), задумайтесь над тем, действительно ли оно того стоит.
Также если вы уверены в своем гастрономическом проекте, вам следует предусмотреть сроки аренды, чтобы в будущем ваши конкуренты не смогли перекупить ваше помещение.

Аренда помещения предоставляет владельцам бизнеса множество преимуществ, включая более низкие начальные затраты, чем ипотека и накладные расходы на строительство. Однако то, что вы не являетесь собственником помещения, не означает, что вы должны соглашаться на все условия аренды. Помните, что при аренде помещения ресторана, аренда является юридическим и обязательным документом. Особое внимание должно быть уделено стоимости аренды, продолжительности и расходам (кто за что платит) на ремонт.

Для получение более детальной информации, вы всегда можете обратиться к нашим менеджерам.  

Страница контактов.