Як Вибрати Приміщення Під Ресторан або Кав’ярню?

Пошук, оренда або покупка приміщення під ресторан – це захоплююча подорож, яке включає в себе безліч етапів. Багато починаючіх рестораторів мають досвід роботи, але не завжди мають у своєму розпорядженні достатне часу, щоб детально провести аналіз, часто не розуміють всіх складнощів вибору комерційних приміщень та не знають всіх нюансів в оформленні договорів.
Локація, локація, локація!

Успіх вашого ресторану буде сильно залежати від місця розташування приміщення.

Більшість потенційних власників ресторанів не мають достатнього стартового капіталу і тому багато зупиняються на виборі оренди приміщення під свій майбутній проект. Цей варіант має кілька переваг. Вам не потрібно величезна сума грошей для покупки приміщення або турбуватися про великі виплати по іпотечному кредиту (вам все ж потрібно думати й прораховувати вартість оренди), про податки або обслуговуванні будівлі. Однак, перш ніж підписувати довгостроковий або короткостроковий договір оренди, зробіть свою домашню роботу. Дізнайтеся, чи є орендодавець тим, з ким ви хотіли б мати ділові відносини. З’ясуйте, з якої причини приміщення було звільнено. Обов’язково, перевірте, чи зможе приміщення працювати, як ресторан. Колишні офіси або магазин можуть не мати необхідних технічних вимог для отримання ліцензії для відкриття точки громадського харчування.

Брокери по комерційній нерухомості

Якщо ви збираєтеся орендувати ресторан, існує ймовірність того, що інтереси орендодавця представлятимуть агент з нерухомості з ймовірністю 99,9%.

Незалежно від того, вирішите ви найняти свого власного брокера або орендувати ресторан самостійно, важливо зрозуміти роль комерційного брокера по нерухомості й те, як, і від кого вони отримують винагороди.
У цьому питанні наші фахівці в Проріат Hospitality Real Estate можуть надати вам значну допомогу й підтримку.

Перш ніж орендувати приміщення

Якщо ви плануєте зробити капітальний ремонт, спочатку дізнайтеся, чи пройде приміщення перевірку. Запросіть пожежного, інспектора з охорони праці й здоров’я, інженера по будівництву та інших фахівців. Після всіх перших консультацій й попередніх перевірок, може з’ясуватися, що ремонт буде занадто витратним, щоб виправдати інвестиції в це конкретне місце.

Можливі проблеми з ремонтом приміщення:

• Відсутність достатньої кількості туалетів, з огляду на повне завантаження закладу.
• Недостатня площа або маленькі підсобні приміщення для зберігання мінімальної кількості запасів продуктів й напоїв.
• Недостатня потужність вентиляційної системи: на кухнях ресторану виділяється багато диму, жиру й запахів. Тому вентиляція необхідна не тільки для того, щоб в ресторані не було диму, але і для того, щоб на кухні була здорове робоче середовище. Наявність погану вентиляцію може бути проблемою в старих будівлях розташованих у центрі міста.
Якщо ваше приміщення проходить перший етап інспекцій, обговоріть зі своїм орендодавцем, які витрати на ремонт він готовий покрити. Часто виходить, що, якщо приміщення знаходиться в жвавому районі, орендар покриває всі витрати самостійно. Однак, якщо приміщення пустувало, ви можете м’яко нагадати про те, щоб розділити суму ремонтних витрат, за принципом, що можна забрати після закінчення орендного термін буде вашим зобов’язанням, а все, що залишаються, за рахунок орендаря. Наприклад, якщо вам потрібно оновити водопровідні або опалювальні системи, то вони залишаться в будівлі. Якщо орендодавець відмовляється, то це може бути ознакою, щоб шукати приміщення в іншому місці.

Провести перевірку орендаря й приміщення

Проведіть зустрічі з мешканцями які проживають в будівлі, де планується відкриватися ресторан й не забувайте про сусідів з довколишніх будинків. Постарайтеся зрозуміти, чи легко буде працювати з орендодавцем й як швидко будуть вирішуватися проблеми. Ви можете запитати про плюси й мінуси місця розташування, а також почуєте думку про свій майбутній ресторан. Пам’ятайте, що, якщо люди говорять, що ресторан – чудова ідея, це тільки їх думку, а не 100% гарантія успіху.

Переговори

Залежно від місця розташування приміщення, яке ви хочете орендувати, у вас може бути достатньо шансів для обговорення вигідною для вас ціни оренди. А якщо це жвавий діловий центр міста, насичений процвітаючими підприємствами, у вас буде набагато менше можливостей маневру з орендою платою.
Якщо місце було вакантним протягом декількох місяців, ви, швидше за все, будете торгуватися й зможете отримати більш вигідні умови по оренді або вам нададуть перші два, три місяці канікул. Пам’ятайте, орендодавець хоче отримувати прибуток від здачі приміщення, як можна швидше, це їх бізнес і вид діяльності, який приносить їм дохід.

Основні пункти, які варто обговорити:

•Відстрочка орендної плати, на час підготовчих і ремонтних робіт.
• Пропорційна орендна плата. Наприклад, перший рік, нижче середньоринкової ціни, дозволяючи закладу вийти на максимальні оберти, тільки потім поступово підвищувати вартість оренди в наступні роки, балансування ціни оренди в літній або зимовий сезони.
• Якщо ви здійснюєте капітальний ремонт приміщення, необхідно обговорити можливість відрахування частини витрат з орендної плати. Більшість орендодавців вважають за краще надавати канікули або знижують вартість оренди на певний термін.
Як тільки ви і ваш орендодавець домовилися про те, що ремонт буде входити в суму орендної плати, переконайтеся, що у вас є (в письмовій формі) бізнес-план, який враховує непередбачені витрати. Наприклад, ви почали установку нової витяжної системи, інженер вам повідомляє, що необхідно встановити нові повітроводи. У вас в цьому випадки повинна бути угода про те, що ваш орендодавець дає згоду на покриття цих витрат, як показує досвід їх сума може варіюватися від 15% до 30% від вартості всіх робіт.

Технічні особливості

Ресторан – це виробництво їжі та напоїв. Тому, приміщенні повинно бути готове до високих навантажень. Для 100 кв. м – не менше 50 кВт, для 350 – оптимально 125 кВт, 600 й більше – не менше 200 кВт.
Важно понимать, что от 30% до 60% помещения будет иметь техническое предназначение, остальные 50% – 70% зал для гостей.
Кирилл Ушаков — Генеральний Директор в Проріат Хоспіталіті Партнерс, радить використовувати формулу для швидкого первинного розрахунку посадкових місць: приміщення 100 м² / 2 = 50 м² (тих. приміщення Й кухня) 50 м²/2 м² (мінімум простору на одного гостя) = 25 посадочних місць.

Умови оренди

Не заганяйте себе в довгострокову оренду, принаймні, в перший рік роботи. Якщо ваш ресторан зазнає невдачі (важко думати про це, але необхідно передбачити всі варіанти), навряд чи ви захочете мати кілька років оренди, яку ви не можете оплачувати. Оренда є юридично зобов’язуючим документом, і орендодавець має право подати на вас до суду, щоб отримати компенсацію за простій приміщення чи орендну плату, до тих пір, поки нові орендарі не вступлять в зобов’язання. Якщо приміщення, яке ви хочете орендувати, надається тільки на довгостроковий термін (більше двох років), задумайтеся над тим, чи дійсно воно того варто.
Також якщо ви впевнені в своєму гастрономічному проекті, вам слід передбачити терміни оренди, щоб в майбутньому ваші конкуренти не змогли перекупити ваше приміщення.

Оренда приміщення надає власникам бізнесу безліч переваг, включаючи більш низькі початкові витрати, ніж іпотека й накладні витрати на будівництво. Однак те, що ви не є власником приміщення, не означає, що ви повинні погоджуватися на всі умови оренди. Пам’ятайте, що при оренді приміщення ресторану, оренда є юридичною й обов’язковим документом. Особлива увага повинна бути приділена вартості оренди, тривалості та витрат (хто за що платить) на ремонт.

Для отримання більш детальної інформації, ви завжди можете звернутися до наших менеджерів.

Сторінка контактів.